종합부동산세에 대한 개요 및 절세전략

*종합부동산세란 ? 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모하기 위한 세금으로서, 매년 6월 1일 현재 보유하고 있는 부동산에 대해서 1차로 시·군(또는 구)에서 재산세를 부과하고, 고액의 부동산 보유자에 대해서는 2차로 국가에서 전국의 부동산을 보유자별로 합산하여 기준금액 초과분에 대해서 종합부동산세를 부과하는 세금을 말한다.

2005년부터는 시·군·구에서 1차로 관내 부동산을 대상으로 주택(토지와 건물 합산)분 재산세, 사업용 건물(빌딩 상가 주차장 등 사업용 건물)분 재산세. 토지(나대지 등 주택부수토지 외의 토지)분 재산세를 각각 부과한다. 그리고 국세청이 2차로 개인이 전국적으로 소유한 부동산 금액을 합산해 일정금액을 초과하는 부동산을 소유한 사람에게 국세인 종합부동산세를 부과한다.

합산단위는 부동산소유자 개인별이며, 부부 또는 세대별로 아직까지는 합산하지 않는다. 그리고 종합부동산세 과세대상여부는 부동산 종류별로 별도로 합산해 판단한다. 그 합산 단위는 ①주택(건물과 그 부수 토지), ②사업용 건물 부수 토지, ③나대지로 나뉜다. 사업용 건물은 종합부동산 과세 대상에서 제외됐다. 오피스텔은 주거용으로 사용하느냐, 사무실 등 사업용으로 사용하느냐의 실지사용 용도에 의해 구분한다.

종합부동산세는 개인이 소유한 주택(부수토지 포함), 나대지, 사업용 건물 부수 토지를 별도로 합산한 금액이 각각 다음의 재산 종류별 기준금액을 초과하는 금액이 있을 경우에 과세한다.

기준시가는 국세청장이 고시한 가격으로서 국세를 부과하는 기준이며 아파트의 경우 시가의 80%~90% 수준이다. 공시지가는 토지에 대해 건설교통부장관이 고시하는 가격으로서 시가의 70%~80% 수준이다.

3. 종합부동산세 세율

< 주 택 >

	과세표준	세율
종합합산	17억원 이하	1%
	17억원 초과 97억원 이하	2%
	97억원 초과	4%

별도합산	160억 이하	0.6%
	160억 초과 960억 이하	1%
	960억 초과	1.6%

․ 주택(공시가격-6억)×70%
․ 종합합산토지(공시지가-3억)×70%
․ 별도합산토지 (공시지가-40억)×55%

예를 들어 서울 강남의 시가 15억원인 A아파트의 공시가격이 13억원인 경우 종합부동산세 과세표준은 2억원(13억원 - 6억원 = 7억원 * 70%)이다.

종합부동산세로 인해 급격하게 세부담이 늘어나는 것을 방지하기 위해 종합부동산세의 상한을 도입하였다. 주택 또는 토지에 대한 재산세와 종합부동산세 상당액의 합계액이 전년도의 당해 세액 상당액의 150%를 초과하는 경우 그 초과하는 세액은 없는 것으로 본다.

재산세는 지방자치단체에서 세금을 결정하여 고지서를 우편으로 보내주는 데에 반하여, 종합부동산세는 12월 1일부터 12월 15일까지 납세의무자가 직접 과세표준과 세액을 계산하여 스스로 신고 및 납부하여야 한다.

가. 배우자나 자녀에게 재산을 증여
종합부동산세는 개인별 소유 재산을 합산해서 과세하는 세금이다.(2005년 귀속분의 경우). 그러므로 가장(家長)이 소유한 부동산이 많아서 종합부동산세 과세대상이 되는 경우 배우자나 자녀에게 증여하는 방안을 고려해 볼 필요가 있다. 배우자나 자녀에게 증여 시는 배우자 공제 3억원, 자녀공제(성년자:3천만원, 미성년자: 1천5백만원)를 차감한 잔액의 크기에 따라 10%~50%의 증여세를 물어야 한다. 위 증여공제는 10년 동안 증여받은 금액에서 공제되는 금액이다. 증여세는 한번 물면 끝나고, 종합부동산세는 소유하는 기간 동안 매년 물어야하는 등 증여세와 종합부동산세 부담액 비교 시 여러 가지 요인이 작용함으로 과세기준일인 내년 6월 1일 전에 세무사 등 전문가와 상의하여 증여 여부를 결정한다. 부동산을 신규로 취득할 경우에는 부부공동 명의로 등기를 고려한다. 부부가 공동으로 주택 18억원, 나대지 12억원, 상가건물 80억원을 소유하더라도 종합부동산세가 과세되지 않는다.

나. 임대사업자로 등록
현재 종합부동산세 과세 대상에서 우대하는 임대사업용 주택의 범위가 정해지지 않았다. 정부가 그동안 임대사업을 장려하고 세제상 지원을 해 왔으므로 어떤 방법으로 든 임대 사업용 주택을 종합부동산세 과세에서 우대할 것으로 예상된다. 다(多)주택 보유자는 종합부동산세 과세에서 우대하는 임대주택 범위를 봐 가면서 이에 대응한다.

다. 나대지에 상가건물 신축 고려
개인이 6억원이상 나대지를 소유하면 종합부동산세 과세대상이다. 그러나 상가, 사무실 등 사업용 건물 부수 토지는 40억원이상 소유해야 과세대상이 된다. 나대지에 상가건물을 신축하면, 종합부동산세 과세기준 금액이 대폭 늘어나 종합부동산세를 피 할 수 있다.

라. 부동산 종류별 포트폴리오 재구성
종합부동산세는 개인이 소유한 부동산 종류별로 별도 합산해 과세한다. 그러므로 과세대상 부동산 한 가지 종류를 많이 소유하고 있는 사람은 부동산 소유 포트폴리오를 재구성하는 방안을 검토한다. 예컨대 다주택자는 주택을 매각해 상가 건물을 취득하는 방안, 고액의 나대지를 보유하고 있는 사람은 이를 매각해 주택이나 상가 건물을 취득하는 방안이다. 부동산을 매각하면 양도소득세가 부과되므로 세무사 등 조세전문가의 도움이 필요하다.

마. 과세대상에서 제외되는 부동산에 주목
공장용지, 농지, 임야, 목장용지, 과수원 등은 종합부동산세 대상에 포함되지 않는다. 따라서 종합부동산세 과세대상이 되는 나대지보다 발전가능성이 있는 농지나 임야에 투자하는게 세금부담을 줄일 수 있다. 다만, 임야라도 영림계획인가를 받지 못했거나 기준면적을 초과하는 공장부속토지 등은 나대지와 합산과세되기 때문에 유의해야 한다. 골프장이나 별장 등은 합산과세되지 않고 분리과세되지만 종합부동산 세율보다 무거운 5%의 높은 세율이 적용된다.

바. 비수익자산 매각
가격이 오를 가능성이 낮은 땅이나 주택은 올해 안에 매각하는 것이 좋다. 내년에 오피스텔이나 일반 주택도 아파트와 같이 시가에 근접한 가격으로 기준시가가 고시되므로 내년에 양도하면 양도세 부담이 대폭 늘어날 수 있다. 또 주택을 3채 이상 보유한 사람이 내년에 주택을 양도할 경우 양도소득세율이 올해 36%(주민세를 포함할 경우 39.6%)에서 내년에는 60%(주민세를 포함할 경우 66%)로 대폭 높아진다는 사실도 고려할 필요가 있다. 다주택소유자나 비수익자산 소유자가 부동산을 올해 양도하면 종합부동산세와 양도소득세를 동시에 줄일 수 있다.

사. 매각은 6월 이전에, 매수는 6월 이후가 유리
종합부동산세를 포함한 재산세는 매년 6월 1일 보유자를 대상으로 세금을 매기기 때문에 파는 사람입장에서는 5월까지 매도해 소유권을 넘기는게 좋고, 사는 사람은 6월 2일 이후 명의를 이전받는게 유리하다.

- 사실 현재와 같은 과세표준 책정방식이나 과세방법으로는 세부담의 불형평문제를 해소할 수 없는게 현실이다. 현재는 시가가 비슷하더라도 지방의 면적이 넓은 아파트가 세부담이 높다. 예를 들어 기준시가가 3억2000만원인 대전 75평 아파트의 세액은 79만원인 반면, 3억6000만원인 강남 26평 아파트는 17만원에 불과해 형평성 논란이 끊임없이 이어져 왔다.

이같이 형평성 문제가 발생하는 이유는 주택을 구성하고 있는 토지와 건물을 구분평가하는 데다 평가기준이 서로 다르고, 특히 건물은 실제가격과 관계없이 면적을 기준으로 평가하기 때문이다.

과세방법과 세율에 있어서도 토지와 건물을 구분과세하는 방식과 세율체계가 서로 다른 문제점을 개선할 필요성이 컸다. 특히 현재 재산세 세율을 보면 과표가 1200만원 이하는 0.3%의 세율이 적용되나, 과표가 4000만원을 초과하는 경우 7.0%의 높은 세율을 적용하기 때문에 과표차이는 2800만원에 불과한데 세율 차이는 무려 23배나 나는 등 세율이 급격한 누진구조로 돼 있다.

따라서 세부담의 불공평 문제를 시정하기 위해 주택에 대한 과세방식을 ‘토지.건물 구분과세’에서 ‘통합과세’로 고치고, 과세표준을 실거래가를 기준으로 평가하는 한편 과세표준 현실화에 맞춰 세율인하와 세율구조를 단순화하는 방향으로 보유세제를 개편하는 것이다.

- 아파트 등 공동주택의 경우 국세청 기준시가를 기준으로 9억원 이상, 나대지와 사업용 토지는 공시지가를 기준으로 각각 6억원과 40억원 이상인 경우 종합부동산세 과세대상이 된다.

실제 거래되는 금액기준으로는 공동주택의 경우 11억원 내외, 나대지는 8억원 내외로 보면 된다. 주택의 경우 종부세 대상자는 3만5000명, 나대지는 3만명, 사업용 토지는 8000여명으로 중복되는 부분을 제외할 경우 약 6만명 정도가 대상이 될 것으로 보인다.

- 부동산세 과세기준일은 매년 6월1일이다. 보유하고 있는 주택과 나대지를 합산해 대상여부가 결정된다. 재산세는 내년 7월말까지 건물분 재산세 전액과 주택분 재산세 절반을 내고 9월말에 토지분 재산세 전액과 주택분 재산세 나머지 절반을 낸다. 종합부동산세 납세기한은 12월15일이다.

- 약 6000억~7000억원 수준으로 추산하고 있다. 이 세수는 전액 지방자치단체로 배분될 예정이다. 1차로 올해분보다 세수가 감소한 시․군․구에 배분될 예정이며, 재정자립도가 낮은 시․군․구, 거래세 완화를 위한 재원 등으로 사용된다.

- 이번 세제개편으로 세부담의 불공평문제가 개선되고 과세가 정상화될 것으로 기대하고 있다. 그러나 그동안 가격(시가)에 비해 보유세가 워낙 낮았기 때문에 부동산의 경우 세부담이 크게 늘어나게 된다.

따라서 세부담 급증에 따른 조세저항을 최소화하기 위해 개별 세부담 상한선을 제도화하기로 했다. 우선 내년의 세부담액은 올해보다 50%를 초과하지 않도록 했으며, 2006년 이후에도 전년대비 50% 이상 증가하지 않도록 했다.

세부담 상한선은 종합부동산세를 포함해 계산한다. 예를 들어 올해 보유세액이 200만원이었고, 내년 개편된 세법에 따른 세액이 350만원일 경우 세부담 상한선인 300만원만 납부하면 된다.

▲분당 아파트 17평을 소유한 경우와 서울 상계동 아파트 35평을 소유한 경우의 세부담 증감은 어떻게 바뀌나.

- 이 두 아파트는 기준시가가 각각 1억5000만원, 1억4000만원으로 비슷하지만, 현재 세부담액은 분당 아파트가 5만6000원, 상계 아파트가 13만만9000원으로 큰 차이를 보이고 있다.

그러나 내년부터 개편 세제안이 적용될 경우 분당 아파트는 17만6000원, 상계 아파트는 15만4000원으로 역전되며, 50% 세부담 상한제를 적용할 경우 첫해에는 똑같이 8만4000원이 부과된다.

단독주택의 경우 기준시가가 17억4000만원인 서울 강남 99평 주택은 올해 561만4000원에서 내년에는 종합부동산세 208만원을 포함한 617만원을 내야 하며, 서울 노원의 기준시가 6억4000만원의 94평 주택은 올해 432만2000원을 냈으나 내년에는 이보다 70% 감소한 133만원을 내면 된다.

▲종합부동산세가 적용되는 서울 강남구 대치동의 45평형짜리 아파트는 세부담이 얼마나 늘어나나.

- 서울 강남구 대치동의 45평형 아파트의 기준시가는 9억 3500만원으로 종부세 부과대상이다.

이 아파트는 올해 재산세 58만3000원과 종합토지세 42만7000원 등 모두 101만원의 세금을 냈지만, 내년에는 166만원의 재산세를 지자체에 납부하고, 18만원의 종합부동산세를 국가에 납부하게 돼 모두 175만원을 내야 한다.

그러나 세부담 상한선 50%가 적용되기 때문에 실제 납부하는 세액은 150만원이 될 것으로 보인다.

▲종합부동산세는 동일 부동산에 대해 이중과세하는 것이 아닌가. 위헌론을 제기하는 사람들도 있는데.

- 종합부동산세는 시.군.구에서 과세된 부분에 대한 세액을 전액 공제하기 때문에 이중과세가 아니다.

예를 들어 국세청 기준시가로 9억원 미만인 주택에 대해서는 지자체가 재산세를 부과하게 되고, 전국에 있는 주택을 모두 합산해 9억원이 넘는 사람에 대해 그 초과분에 대해서만 국가가 2차로 종합부동산세를 매기는 구조로 돼 있다.

▲종합부동산세를 미실현 이득에 대한 과세로 보면 과거의 토지초과이득세와 비슷해지는 것 아닌가. - 종합부동산세는 보유세이다. 즉 보유 그 자체에 대해 과세하는 것이며 소득에 대한 과세는 아니다. 현재도 부동산 보유에 대해서는 종합토지세(토지) 또는 재산세(건물)로 과세하고 있으며, 세계 각국도 보유 부동산에 대해 공통적으로 과세하고 있다.

▲종합부동산세를 개인에 대해 과세할 경우 재산을 분산등기하는 방식으로 종부세를 회피할 가능성도 있는데.

- 부부 합산 등 세대별 합산과세는 위헌 소지가 크기 때문에 불가능하다. 종부세를 회피하기 위해 가족 등 타인명의로 분산 등기하는 경우 각종 불이익을 받을 수 있기 때문에 실제로 등기를 바꾸는 경우는 거의 없을 것으로 보고 있다.

‘부동산실권리자명의등기에관한법률’는 명의신탁 약정에 의한 등기는 무효로 처리하고, 부동산가액의 최고 30%를 과징금으로 추징토록 하고 있다. 여기에 5년 이하 징역, 2억원 이하의 벌금이 함께 부과된다.

▲시.군.구 단체장협의회에서는 종합부동산세 신설에 반대하고 있는데.

- 현재 기초자치단체가 반대하는 것은 종합부동산세 도입을 반대하는 것이 아니라 국세화를 반대하고, 지방세로 유지해야 한다는 것이다.

그러나 국세로 징수한 종합부동산세는 전액 지방재정이 취약한 시․군․구에 우선 배분하게 되기 때문에 사실상 국세화되는 것이 아니며, 이를 통해 지방재정의 균형발전을 기할 수 있는 장점이 있다.

9. 유의사항

위 내용은 2005년 귀속 종합부동산세법의 규정을 기준으로 작성된 것임. 따라서 2006년 귀속분 종합부동산세법은 대폭 개정될 예정이며 이에 대해서는 개정안이 확정되는 되로 보완하도록 하겠음.