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1. 사업자등록의 형태
1)일반사업자등록인가, 고유사업자등록인가?
건물 관리를 통해 영리를 취하며 그를 구성원에게 배분할 목적인 경우에는 일반사업자등록을 개설하여야 한다. 이 경우 건물관리만을 전문적으로 하는 사업자를 포함한다.
이에 반해 건물입주자 및 소유자들로 구성단 관리단이 자체적으로 회를 결성한 경우로서 그 이익을 구성원에게 배분하지 않으며, 단지 건물관리에 따른 비용충당의 목적으로 건물관리비를 받는 경우 입주자나 소유자 1인을 대표로 하여 고유번호증을 발급받을 수 있다. 그러나 주차비등을 별도로 징수하는 경우에는 부가가치세과세사업자에 해당하며 이 경우에는 부가가치세 과세사업자로서의 사업자등록을 추가하거나 별도의 수익사업등록을 해야 한다.
또한 고유번호증에 수익사업등록을 추가한 경우 각각의 영리부분과 비영리부분을 구분하여 기장하여야 한다. 또한 부가세 및 결산보고시에도 이를 각각 구분하여 신고하여야 한다.
2)개인으로 볼 것이냐, 법인으로 볼 것인가?
건물관리단의 경우에는 영리를 목적으로 사업을 하는 경우라면 영리사업자가 대표가 되어 사업자등록을 개설하면 된다. 그러나 입주자나 소유자들이 자체관리단을 조직하는 경우로서
그들 중 1인을 지정하여 대표로 하여 고유번호증(과세사업을 영위하는 경우 사업자등록증)을 부여 받은 경우에는 1거주자로 의제하여 세법상의 제반 납세의무를 진다.
한편 건물관리단이 그 규모가 크거나 여러 이유상 법인으로 되기 위해서는 법인등기를 하면 될 것이다. 그러나 부득이 등기되지 아니한 경우 다음의 일정요건을 갖추면 법인으로 의제될 수 있다. 이 경우 다음의 2가지의 경우를 들 수 있다..
첫 번째, 국세기본법 제13조 제1항에 의하여 다음 각호의 1에 해당하거나,
① 주무관청의 허가 또는 인가를 받아 설립되거나 법령에 의하여 주무관청에 등록한 사단·재단 또는 기타 단체
② 공익을 목적으로 출연된 기본재산이 있는 재단
두 번째, . 같은법 제13조 제2항 다음 각호의 요건을 모무 갖춘 것으로서 관할세무서장에게 신청하여 승인을 얻어야 하는 것임.
① 사단·재단 기타 단체의 조직과 운영에 관한 규정을 가지고 대표자 또는 관리인을 선임하고 있을 것
② 사단·재단 기타 단체의 자신의 계산과 명의로 수익과 재산을 독립적으로 소유·관리할 것
③ 사단·재단 기타 단체의 수익을 구성원에게 분배하지 아니할 것
2. 수익사업을 영위하는 경우 고유번호증을 부여받은 상태에서 특별히 취할 행동은 ?
순수하게 건물관리만을 위해서 전기료,수도료 등만을 입주자에게 받으며, 그 외 추가적인 비용의 징수없는 건물관리단 등의 경우에는 수익사업을 하지 않는 것으로 볼 수 있다. 그러나 주차장을 운영하거나 광고전광판, 기타 별도의 수익사업을 하는 경우에는 고유번호증에 수익사업을 등록하거나 별도의 사업자등록을 하여야 한다. 즉 이 경우에는 세법상의 부가세의 납세의무를 지며 아울러 소득세(또는 법인세)의 납세의무를 지게 된다.
3. 건물관리단의 관리용역에 대한 부가가치세 과세여부 ?
1)영리를 목적으로 건물관리를 대행하여 주는 회사의 경우
건물관리대행회사의 경우에는 부가가치세 과세사업자에 해당되어 세법상의 부가가치세, 소득세(또는 법인세) 등 각종 제반의무를 진다.
2)순수 비영리를 목적으로 하는 건물관리단인 경우
순수 비영리를 목적으로 하는 건물관리단을 자체적으로 건물주, 입주자 등이 구성하여 운영하며 수익창출의 목적이 아닌 순수 관리만을 위하며, 어떠한 수익도 구성원에게 배분하지 않는 경우로서 부가세법상 과세사업(주차장수입, 임대수입, 전광판수입 등)을 영위하지 않는 경우 그 관리비등에 대하여는 부가가치세가 과세되지 않는다.
4. 소득세의 납세의무에 관하여
주차장수입 등 수익사업을 영위하는 경우에는 부가가치세의 납세의무를 짐과 동시에 소득세법상의 납세의무를 동시에 진다. 이 경우 관리단의 1인을 대표자로 하여 사업자등록증(고유번호증을 부여받았다 할지라도 실제로 수익사업이 있는 경우에는 고유번호증상의 그 대표자) 그 자에게 소득세부담의무를 지운다.
5. 세금계산서등의 발급에 관하여
1) 주자장 등의 수입에 대하여
세금계산서를 발급할 수 있다. 그러나 소매 매출의 경우에는 발급하지 않을 수 있다. 과세사업자이므로 매입세액을 공제받을 수 있다. 아울러 소득세(또는 법인세)의 납세의무를 진다.
2) 순수 건물관리용역에 대하여
비영리사업자로 볼 수 있으며, 이 경우 영수증 등으로 대체가능하다. 그 내용에는 전기료, 수도료 등을 구분하여 나타낼 수 있다.
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