양도소득세 개요


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양도소득세 안내

부동산 거래시 세금

* 부동산매매시 관련되는 세금
- 부동산을 살 때는 지방세인 취득세와 등록세를 내게 되며, 부동산을 팔 때는 국세인 양도소득세를 내게됩니다.

* 1세대가 1주택을 3년 이상 보유한 후 팔게되면 세금을 내지 않아도 됩니다.
   - 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택이란 생계를 같이하는 한 세대가 국내에서 한채의 집을
   - 3년 이상 가지고 있다가 양도하는 경우를 말합니다.
   - 8년 이상 자경농지란 농지소재지에 8년 이상 계속 거주하면서 직접 경작한 농지를 말합니다.
   - 상속받은 농지일 경우 피상속인이 경작한 기간도 포함됩니다.

* 집을 사면 지방세인 등록세 ·취득세와 이에 부수하여 교육세 ·농어촌특별세를 내야 합니다.
  - 취득세는 농특세를 포함하여 취득가액의 2.2%이며, 등록세는 교육세를 포함하여
  - 취득가액의 3.6%입니다.

취득세	취득가액의 2%	농특세	취득세액의 10%
등록세	취득가액의 3%	교육세	등록세액의 20%

* 증여세
미성년자가 집을 사거나 성년자이더라도 직업 또는 연령등에 맞지 않게 큰집을 사게되면 취득자금에 대한 자금출처조사를 받으며,부부간의 거래나 직계존비속간의 거래는 원칙적으로 증여로 봅니다.

’99.7.1이후부터는 교환, 법인에의 현물출자, 공매, 경매, 수용, 대물변제로 소유권을 이전하는 경우에도 부동산양도신고 대상이 됩니다.

부동산양도신고란 부동산매매 등을 하는 경우 그 거래내용을 세무서에 신고하여야 하는 제도를 말하며, 세무서장이 발급하는 부동산양도신고확인서를 등기소에 제출하여야 소유권 이전등기를 할 수 있습니다.

부동산양도신고는 부동산을 양도하는 사람이 해야합니다. 다만, 다음의 경우에는 신고하지 않아도 등기를 할 수 있습니다.

   1). 3년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우
   2). 8년 이상 보유한 농지를 양도하는 경우
       (상속받은 농지의 경우 피상속인 보유기간 포함)

양도소득세의 계산방법

1) 양도가액 및 취득가액
양도 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하며 예외적인 경우 실지거래가액으로 합니다.따라서 토지는 개별공시지가,건물은 지방세과세시가 표준액에 의합니다.다만, 지정지역내 APT등의 경우는 국세청장이 정한 기준시가에 의합니다. 그러나,다음의 경우에는 양도 ·취득가액을 실지거래가액으로 계산합니다.

그러나,다음의 경우에는 양도 ·취득가액을 실지거래가액으로 계산합니다.

가. 납세자가 실지거래가액으로 신고한 경우
나. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성 등 부정한 방법으로 취득하거나 양도하는 경우
다. 고급주택,골프회원권을 양도하는 경우
라. 미등기 양도하거나 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도하는 경우
마. 국세청의 투기지역으로 지정이 된 경우

2) 양도소득세의 계산
- 양도소득세는 양도소득금액에 세율을 곱하여 계산합니다.

<계산절차>	<세율>
양 도 가 액	-1년이상 보유자산
( - ) 취득가액	과세표준 1천만원 이하	9%
( - ) 필요경비 등	과세표준 1천만원 초과 ~4천만원이하	18%
양 도 차 익	과세표준 4천만원 초과 ~8천만원이하	27%
( - ) 장기보유특별공제	과세표준 8천만원 초과	36%
양도소득	-1년 미만 보유자산
( - ) 양도소득기본공제	과세표준의 36%
과 세 표 준	-미등기 전매자산
( × )세율	과세표준의 60%
산 출 세 액

* 지방세인 주민세는 양도소득세액의 10%를 신고납부하셔야 합니다.

3) 양도 및 취득의 시기

양도 및 취득의 시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날입니다.

가. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서상의 잔금지급약정일
나. 잔금지급약정일을 확인할 수 없거나 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지 1개월이 초과되는 경우에는 등기접수일로 합니다.
다. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기나 등록을 먼저한 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일로 합니다.
라. 장기할부 조건의 경우는 소유권이전등기(등록 및 명의개서 포함) 접수일, 인도일 또는 사용수익일 중 빠른날입니다
마.상속, 증여에 의하여 취득한 자산은 상속개시일 또는 증여를 받은날로 합니다.
바. 민법상 점유로 인한 부동산 소유권의 취득의 경우는 당해 부동산의 점유를 개시한 날입니다.
사. 특정 주식을 양도하는 경우는 주주 1인과 특수관계자의 주식양도비율이 50%이상이 되는날입니다.

4) 필요경비

필요경비는 부동산의 가치증가 등을 위해 지출된 비용으로서 다음과 같이 계산합니다.

- 기준시가로 신고한 경우

구 분	필요경비 개산공제액
토 지	개별공시지가의 3%
건 물(일반지역내)	취득세 시가표준액의 10%
지정지역내 토지·건물	국세청 기준시가의 3%
지상권·전세권·등기된 부동산임차권	취득당시 기준시가의 7%
부동산을 취득할 수 있는 권리	취득당시 기준시가의 1%
기타자산	취득당시 기준시가의 1%

- 실지거래가액으로 신고한 경우

취득세 ·등록세,소개비,설비비와 개량비,자본적 지출 및 기타 양도비용이 필요경비로 인정됩니다.
취득가액은 원칙적으로 감가상각누계액을 공제하지 아니한 금액을 말하며, 당해 자산의 감가상각비를 필요경비에 산입한 경우에는 그 금액을 취득가액에서 공제합니다.

5) 양도소득 기본공제

연250만원을 공제(미등기 양도자산은 제외)하며, 먼저 양도한 자산부터 순차적으로 적용합니다.

양도소득기본공제

연간 250만원

6) 장기보유 특별 공제


	장기보유 특별공제는 토지·건물로서 등기되고 보유기간 3년 이상인 자산에 한하여 적용됩니다.

토지·건물의 보유기간	장기보유특별공제액
3년 이상 5년 미만	양도차익의 10%
5년 이상 10년 미만	양도차익의 15%
10년 이상	양도차익의 30%

주택양도시 세금


	집을 팔았을 때 발생하는 양도소득에 대하여는 양도소득세와 주민세를 신고납부 하셔야 합니다. 양도소득세는 주택의 규모,보유기간,미등기 전매 등의 여부에 따라 20~65%의 세율로 과세되며 주민세는 양도소득세액의 10%를 시 ·군 ·구청에서 부과 ·징수합니다.

구 분	양도 소득세	주 민 세
1년 이상 보유주택	양도소득의 9~36%	양도소득세액의 10%
1년 미만 보유주택	양도소득의 36%	양도소득세액의 10%
미등기 전매주택	양도소득의 60%	양도소득세액의 10%


	그러나, 국민의 주거생활 안정을 위해 3년이상 보유한(3년 이상 살지 않아도 됨) 1세대1주택은 양도소득세를 비과세 하고 있습니다.

(1) 1세대 1주택의 양도소득세 비과세


	국내에서 생계를같이하는1세대가1주택(고급주택제외,부속토지포함)을 3년 이상 보유한 후 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. 그리고, 부득이한 사유가 있는 경우에는 3년 이상을 보유하지 않았거나 1세대 2주택인 상태에서 양도하여도 양도소득세가 과세되지 않습니다.

(2) 양도소득세의 신고 ·납부

부동산을 매매하는 경우 등기전에 부동산양도신고를 하여야 합니다.
’99.7.1 이후부터는 교환,법인에의 현물출자,공매,경매,수용,대물변제도 해당됩니다.양도신고를 하고 세금을 납부하시면 양도차익예정신고를 한 것으로간주하고 15%의 세액을 공제해 드립니다. 양도신고 대상이 아닌 주택(등기상 3년 이상 보유한 주택)은 종전처럼 예정신고 ·납부를하면 10%의 세액을 공제 받을 수가 있습니다.

▷ 양도일(잔금을 받은 날)이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고

예정신고 ·납부를 하지 않았을 때에는 다음해 5월 종합소득세 확정신고기간 중에 확정신고
납부하여야 합니다.

- 신고여부에 따른 세부담 비교(납부할 세액이 100만원인 경우)

예정신고 ·납부시	확정신고 ·납부시	무신고시
90만원	100만원	120만원
10%공제	혜택없슴	20%가산

(3) 아파트 당첨권등에 대한 양도소득세

아파트 당첨권은 부동산을 취득할 수 있는 권리이므로 이를 양도하는 경우에는 양도소득세 및 주민세가 과세됩니다.
다만, 재개발 ·재건축 조합원이 분양권을 양도하는 경우 기존주택이 관리처분계획 인가일 현재 1세대1주택 3년보유 비과세요건을 갖추고, 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 비과세됩니다.

양도 및 취득가액은 실지거래가액을 적용하며, 이에 대한 세금의 신고 ·납부 방법은 주택의 양도시와 동일합니다.

1세대 1주택 비과세


	부동산을 양도하면 양도소득세가 과세되는 것이 원칙이지만 1세대가 1주택을 3년 이상 보유한 후 팔게 되면 양도소득세를 비과세하고 있습니다.

1) 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택

- 생계를 같이하는 1세대가 국내에서 한 채의 집을
3년 이상 보유하고 있다가(3년 이상 살지 않아도 됨)양도하는 경우를 말하며, 이때,주택에 딸린 토지가 도시계획구역 안에 있으면 건물정착면적의 5배까지,도시계획구역밖에 있으면 10배까지 1세대 1주택의 범위로 보게됩니다.

- 세대의 판정은 주민등록표에 의하고 실제 거주내용과 주민등록이 다른 경우에는 실질에 따릅니다

2) 다음은 배우자가 없는 경우에도 1세대로 봅니다.

- 당해 거주자의 연령이 30세 이상이거나 소득세법상의 소득이 있는 경우

- 배우자가 사망하거나 이혼한 경우

- 거주자가 당해 주택을 상속받은 경우

3) 3년 이상 보유하지 않아도 1세대 1주택으로 보는 경우.

- 주택과 그 부수토지를 공공사업시행자에게 공공사업용으로 양도하는 경우
- 주택과 그 부수토지가 토지수용법 기타 법률에 의하여 수용되는 경우
- 취학,근무상 형편,1년 이상의 질병의 요양으로 세대원 모두가 다른 시 ·군지역으로 이사를 하고
- 사유발생일 현재 1년 이상 살던 주택을 팔 때
- 해외이주법에 의한 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우
- 1년이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학·근무상 형편으로 세대전원이 출국하는 경우
- 도시재개발사업에 참여한 조함원이 재개발사업기간중 다른 주택을 취득하여 거주하다가 세대전원이 - 재개발주택으로 이사하는 경우
- 임차일부터 양도일가지의 거주기간이 5년 이상인 임대주택법에 의한 건설임대주택을
- 취득하여 양도하는 경우

4) 겸용주택의 비과세


	- 겸용주택이란 주택의 일분에 점포 등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일 지번상에 주택과 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우의 주택을 말합니다. - 겸용주택은 다음과 같이 구분합니다.

구 분	건물	비 과 세 여 부
주택 >점포	전부를 주택으로 간주	점포를 주택으로 보아 비과세
주택 ≤점포	주택만 주택으로 간주	주택부분은 비과세,점포부분만 과세

5) 양도소득세를 내야 하는 경우


	- 고급주택은 1세대 1주택에 해당되는 경우에도 양도소득세의 비과세규정을 적용하지 않습니다.

**고급주택으로 보는 경우**


	- 양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것 - 엘리베이터 ·에스컬레이터 또는 약 20평(67 ㎡)이상의 수영장중 1개 이상의 시설이 설치된 주택은 - 고급주택으로 봅니다. - 1세대 1주택이더라도 미등기 양도인 것은 양도소득세를 내야 합니다.

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